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去年到现在，陆陆续续收到很多地产同仁的咨询：你们最近是否有招聘计划？

是的，这一年地产裁员、降薪并不比互联网弱很多，我的地产朋友们大多数是做设计管理的，我们也知道地产的设计价值集中在前期20%的时间里，到项目正式开工后，设计管理基本上以技术服务为主。

如若没有新项目进行前期的设计工作，那么很难逃避被降薪、裁员的风险。

所以，这一年我的朋友们大多经历了，设计研发职能被拆掉只保留维持技术服务的一点人员；经历了区域合并，设计管理的职能范围增加、人数减少的尴尬；经历了设计管理职能裁掉，职能下放给工程管理的处境。

一时间，大量的地产待业人员涌进求职中，让还在职的人如鲠在喉，甚至还有些人开始跑滴滴、外卖甚至直播带货。

从前几年地产的繁荣景象到现在的地产景象，心理落差可想而知。

地产大环境如此，地产小环境卷的更甚，今天就要探讨一下地产设计前置这件事。

地产的前期报建时间占据开发流程时间的20%，确对地产成本影响高达80%以上。

如何在报批报建过程中加快进度、提高质量对以销售型为主的项目而言至关重要，影响到开盘节奏及现金流的回正速度。

而所有的拓展拿地和报批报建都离不开设计的参与，所以拿地前和方案设计阶段的设计前置，对拿地后迅速开展工作至关重要。

甚至有的企业要求拿地就要具备开工条件，所以这里便有了“设计前置”。

某地产的设计前置要求

设计前置，是拿地前开展工作嘛？显然不是。

设计在开发链条中也仅属于一个中下游环节，如果前期阶段没有大量的调查和调研，设计前置显然是一个伪命题，那我们看看设计前置的前提条件是什么？

第一：拿地前的设计条件归集-投资拓展部/开发报建部

设计开展前的第一项工作便是本项目的设计信息，这一般由地产投资拓展部或者开发报建部门提供，其对设计影响较大的前置条件包含：

① 用地红线内外不利因素、地形图，这里主要影响规划指标的以及竖向土方开挖量；

② 当地规划要求，本地块规划指标及地区特殊的要求，如果规划指标出现错误，那么影响项目的核心数据，继而影响成本的测算。项目的特殊要求，包含红线退距、日照要求、配建要求等等。

某地产的投资拓展提资要求

【负面案例】：

1、投策强排阶段：地块分为东西两宗地，反馈东西两宗地可整体平衡容积率，按照整体平衡可实现高低配，高层 联排溢价产品；

2、落地方案阶段：项目反馈两宗地容积率无法平衡，需分别满足2.0，日照条件限制无法实现投策阶段的高低配，方案货值较投策阶段大幅降低；

③ 拿地条件的特殊要求，如代建、配建要求。

土地招拍挂时，政府为了实现社会效益的最大，基本上都会有一些土地出售时的代建或配建要求，投资拓展部应该准确的提供给设计相应要求，以便准确的进行强排方案。

【负面案例】

投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配预估不足。

在实际方案规划设计阶段时，按实配置后直接导致货值减少、可售比下降与可售成本增加。

第二：方案前的设计条件前置-营销部

设计工作并非全部的创造性的劳动，设计工作也是要符合甲方的需求的。

这里的需求对住宅项目而言便是：户配比、房型、立面需求、产品系列以及竞品对标等等信息。

如果对商业项目而言便是：业态配比、产品要求以及产业引入等等。

设计之前，营销部应提供最基础的设计前置条件，这能才能保证设计方案是符合产品定位要求的。

某地产的营销管理部提资要求

第三：方案前的设计条件前置-项目部/前期开发部

另外一项对前期拿地设计或者成本管控影响比较大的便是红线内外的大小市政，尤其是接口问题，以及场地内有无影响开发的东西。

比如高压线，变电站，输油管，箱涵，垃圾焚烧厂，污水处理厂，坟地，医院，庙宇，地铁横穿地块，文物保护，水体保护退线等，这都需要设计之前反馈给设计，避免设计方案出现重大问题。

第四：方案前的设计条件前置-设计部

除了其他部门应提供给设计前置的条件外，设计部也应具备前置设计的准备。

首先，设计部应有明确的战略供方库单位，保证项目第一时间具备供方选择的能力，避免增加供方选择的风险，如价格风险、进度风险等。

其次设计应前置专业交全，前置互相提资要求。

以上内容可以看出，设计前置并不仅仅是设计启动要提前，而是影响设计条件的所有部门工作及信息收集都要前置，这才能保证设计的准确性和有效性，避免设计风险的发生。

现阶段，地产管理进入了精细化管理时代，依赖于个人能力、单个部门能力的时代已经过去。

强化部室间合作、专业间合作，有问题解决问题而不是互相甩锅，有困难大家一起想办法而不是坐山观虎斗。

只有这样，才能从日益严峻的地产环境中脱颖而出。

声明：本文来源“胖栋有话说”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。

今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。

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